Od pierwszego stycznia 2015 roku wchodzi w życie kolejny etap Rekomendacji S, którego jednym z efektów będzie konieczność wniesienia przez kredytobiorcę minimum 10-procentowego wkładu własnego. Oznacza to, że każdy potencjalny kredytobiorca będzie musiał się liczyć z koniecznością posiadania środków aż dwukrotnie większych niż dotychczas. Wiele banków, nie chcąc narażać klientów na zbyt nagłe i drastyczne zmiany, zaczęło już wcześniej stosować zasady zdecydowanie bardziej restrykcyjne.
Obecnie obowiązujące zasady Rekomendacji S autorstwa Komisji Nadzoru Finansowego mówią, że bank nie może udzielić kredytu w wysokości wyższej niż 95% wartości kredytowej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że w każdym banku można liczyć na konieczność wniesienia jedynie 5-procentowego wkładu własnego.
Czy wszystkie banki będą wymagały minimum 10% wkład własny?
Taką możliwość dopuszcza jedynie niewielka część banków oferujących kredyt hipoteczny, natomiast pozostałe wymagają znacznie większych nakładów – niektóre nawet 20% wartości nieruchomości. Zobacz jak kształtują się udziały własne w poszczególnych bankach.
Jeszcze do końca 2014 roku na minimalny 5% wkład własny liczyć można w takich bankach jak Alior Bank, BOŚ Bank, Deutsche Bank, Eurobank, Getin Bank, mBank, Millenium, Pekao czy PKO BP. I tak w przypadku transakcji w wysokości na przykład 300 tysięcy złotych, na otrzymanie kredytu w takim banku pozwoli posiadanie 15 tysięcy wkładu własnego. Z nowym rokiem minimum wkładu własnego wyniesie 10% zatem i w tych bankach poziom wkładu własnego wzrośnie do 10%
W przypadku BGŻ i BZ WBK, które umożliwiają udzielenie kredytu w maksymalnie 90% wartości nieruchomości, będzie to już 30 tysięcy złotych. Najtrudniej będzie otrzymać kredyt w BPH, Credit Agricole, ING oraz Raiffaisen Polbanku, które wymagają co najmniej 20 procent wkładu własnego, czyli we wspomnianym przykładzie to aż 60 tysięcy złotych.
Wysoki poziom wymaganego przez banki wkładu własnego może być oczywiście sporym problemem, szczególnie dla ludzi, którzy nie posiadają takich oszczędności, ale ma to również swoje dobre strony. Wyższy wkład własny oznacza mniejszą wysokość kredytu a co za tym idzie mniejsze koszty kredytu.
Czy wkład własny obniża oprocentowanie?
W wielu bankach istotne znaczenie przy ustalaniu wysokości oprocentowania kredytu ma wskaźnik LTV. Jest to skrót od angielskiego zwrotu „loan to value” i oznacza stosunek pożyczonej kwoty do wartości rynkowej nieruchomości, będącej zabezpieczeniem kredytu. Przekłada się on na to, że im większy jest wkład własny, tym mniejszy jest wskaźnik LTV. Wiele banków w przypadku wyższego wkładu własnego oferuje udzielenie kredytu na bardziej atrakcyjnych warunkach.
Zazwyczaj wniesienie co najmniej 20-procentowego wkładu własnego przekłada się na obniżenie marży o 0,2-0,3 procent w porównaniu z kredytem z minimalnym poziomem wkładu. Takie obniżenie marży bezpośrednio przekłada się na wysokość raty kredytu, która dzięki takiemu działaniu może się zmniejszyć nawet o ponad 100 złotych .
Każdy doradca kredytowy wyjaśni, jak wkład własny wpłynie na wartość wskaźnika LTV i finalne oprocentowanie w danym banku.
Co to jest ubezpieczenie brakującego wkładu własnego?
W dużej części banków maksymalny poziom LTV w standardowym przypadku wynosi 80 procent. Pozostałe zgadzają się na na udzielenie kredytu hipotecznego z mniejszym wkładem własnym, ale pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia.
Standardowo w przypadku nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych bank pozwoli na pożyczenie 240 tysięcy złotych (maksymalne LTV 80%). Nie dysponując odpowiednio wysokim wkładem własnym i chcąc skorzystać z maksymalnego poziomu LTV dozwolonego przez prawo (95%) można liczyć na kredyt w wysokości 285 tysięcy złotych. W takim przypadku najczęściej trzeba się jednak liczyć z kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, który w przykładowym przypadku wyniesie około 1600 złotych.
Wspomniana kwota obejmuje w zależności od banku okres od 3 do 5 lat ubezpieczenia. Jeśli po upływie okresu ubezpieczenia saldo zadłużenia nie obniży się poniżej 240 tysięcy złotych, to konieczne będzie jego odnowienie. Tak się zdarzy jeśli przy 30-letnim okresie kredytowania takiego produktu klient nie będzie dokonywał żadnych dodatkowych nadpłat.
Skąd wziąć środki na wniesienie wkładu własnego?
Najlepszym sposobem jest przygotowanie się do transakcji poprzez oszczędzanie. Dobrym testem na życie z kredytem jest odkładanie w każdym miesiącu kwoty, która odpowiada wysokości przyszłej raty za kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości.
W przypadku wspomnianej nieruchomości za 300 tysięcy złotych, wysokość raty będzie wynosić około 1400 złotych, a to oznacza, że na wymagany od przyszłego roku 10-procentowy wkład własny, będzie się odkładało pieniądze niespełna dwa lata.
Przyzwyczajając się przed kilkanaście miesięcy do tego, że ponad tysiąc złotych z domowego budżetu nie można już przeznaczyć na własne potrzeby mamy dobry sprawdzian na wspomniane życie z kredytem.
