Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z zajętą hipoteką

By | hipoteka, kredyty hipoteczne | No Comments

Wielu z nas ma wątpliwości: czy kredyt na zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką jest możliwy? Otóż nieruchomości sprzedawane zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym mogą mieć w księdze wieczystej wpisaną hipotekę jako zabezpieczenie kredytu. Nie jest to przeszkoda w sprzedaży nieruchomości. Jedynymi wyjątkami są hipoteki przymusowe(na rzecz ZUS I US) lub na rzecz osób fizycznych. Na czym polegają szczegóły takiej transakcji?

kredyt na zakup nieruchomości z hipoteką

Zakup nieruchomości z hipoteką

Mimo powszechnego przekonania zakup nieruchomości z hipoteką w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości nie jest niczym groźnym. Dotyczy to oczywiście hipotek na rzecz banków. Z hipotekami przymusowymi i na rzecz osób prywatnych banki na dziś sobie niestety nie radzą. Zarówno sprzedający indywidualni jak i deweloperzy mogą mieć kredyty bankowe zabezpieczone na sprzedawanych nieruchomościach. Podstawową zasadą jest, że hipoteka przy transakcji musi zostać usunięta. Istnieją znaczne różnice w „deaktywacji” hipoteki przy transakcjach na rynku wtórnym i rynku pierwotnym. Oto one.

Zakup nieruchomości z hipoteką na rynku wtórnym

Przy przeniesieniu własności notariusz musi pozostawić stan nieruchomości bez wad prawnych. Stąd też w akcie notarialnym pojawia się zapis o wypłacie części ceny na poczet spłaty kredytu, który jest wpisany w hipotece, dopiero resztę ceny dostaje sprzedający. Aby taki zapis umieścić notariusz potrzebuje informację o tym ile jeszcze pozostało kredytu do spłaty, na jaki rachunek wpłacić tą kwotę i że bank wierzyciel zwolni hipotekę po wpłacie całkowitej kwoty zadłużenia. Te informacje są zawarte w dokumencie zwanym opinia bankowa. Banki wymagają tego dokumentu przy składaniu wniosku o kredyt na zakup nieruchomości z hipoteką i na to trzeba zwrócić uwagę.

Zakup nieruchomości z hipoteką na rynku pierwotnym

Taka sytuacja ma miejsce, kiedy deweloper posiłkował się kredytem i jest wpisana hipoteka w księdze wieczystej całej inwestycji. Tutaj, na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny, należy dołączyć do dokumentacji kredytowej oświadczenie banku wierzyciela(wpisanego do KW) o bezciężarowym wyodrębnieniu lokalu. Oznacza to ni mniej ni więcej, że w momencie przeniesienia własności na kupującego nieruchomość, z głównej księgi wieczystej całej inwestycji wydzielona zostaje nowa księga wieczysta dla kupowanego lokalu, już bez hipoteki dewelopera i w niej wpisywana jest hipoteka.

Kiedy jest wykreślana hipoteka?

Po notarialnym przeniesieniu własności nieruchomości zostaje złożony wniosek(w akcie notarialnym lub samodzielnie) o wpis hipoteki do księgi wieczystej, więc po jej wpisaniu jest dwie hipoteki: stara i nowa. Po rozliczeniu swojego kredytu sprzedający musi dostarczyć nowemu właścicielowi zgodę na wykreślenie starej hipoteki. Wtedy kupujący składa wniosek w sądzie o jej wykreślenie, zaś nowa automatycznie przesuwa się na miejsce pierwsze.

W 2011 r. zmieniono przepisy dotyczące ksiąg wieczystych. Zmiana w głównej mierze dotyczy zastąpienia dotychczasowych dwóch hipotek: hipoteki zwykłej i kaucyjnej jedną hipoteką oraz wprowadzone zostało prawo o możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

W praktyce nowe zasady mówią, że hipoteka nowego banku (nabywcy) nie zostanie automatycznie przeniesiona na pierwsze miejsce. Po wykreśleniu „starej” hipoteki powstaje opróżnione miejsce hipoteczne, co dla banku finansującego daną nieruchomość jest sytuacją niezbyt wygodną, ze względu na możliwość podstawienia w to miejsce innej wierzytelności. Banki radzą sobie z tym problemem na dwa sposoby: część banków wymaga dodatkowego wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione pierwsze miejsce, inne zaś zabezpieczają się oświadczeniem kredytobiorcy zawartym w umowie kredytowej, że kredytobiorca zobowiązuje się nie wpisywać innych podmiotów na opróżnione miejsce.

Podsumowanie

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości dobrze jest dokładnie sprawdzić księgę wieczystą, szczególne działy III i IV. Warto też upewnić się u doradcy kredytowego, jakie dodatkowe czynności będziemy musieli wykonać, aby przeprowadzić całą transakcję zgodnie z obowiązującym prawem, a także z wymaganiami wybranego przez nas banku.

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego

By | kredyty hipoteczne | No Comments

Po ostatnim wpisie Kredyt na budowę domu otrzymałem kilka sugestii, aby opisać temat kredytu na mieszkanie z rynku wtórnego. Podjąłem wyzwanie.

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego to rodzaj kredytu hipotecznego, którego celem jest nabycie używanego mieszkania, które może być przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb lub na wynajem. Na co warto zwrócić uwagę?

Mieszkanie na rynku wtórnym
Kupno mieszkania na rynku wtórnym jest dość częstym celem kredytu hipotecznego. Znajdujemy używane mieszkanie, a jeśli jest dla nas atrakcyjne decydujemy się na jego zakup. Na co zwrócić uwagę i jakich szczegółów dopilnować?

Read More

Kredyt na budowę domu

By | kredyty hipoteczne | 3 komentarze

Kredyt na budowę domu lub inaczej kredyt budowlano-hipoteczny składa się z dwóch etapów: budowlanego, kiedy inwestor realizuje swoje przedsięwzięcie, oraz hipotecznego po jego zakończeniu. Jest kilka elementów, którymi różnią się oferty kredytów w poszczególnych bankach poza kosztami kredytu: jakiej wysokości transze, sposób ich rozliczenia. Warto na te elementy zwrócić uwagę, aby nie zaskoczyć się w trakcie budowy.

kredyt n abudowę domu Read More

Jak obliczyć zdolność kredytową?

By | doradztwo kredytowe | 6 komentarzy

Realizując pomysł na kredyt hipoteczny lub jakikolwiek inny, już na wstępie pojawia się fundamentalne pytanie: czy ja mam zdolność kredytową. Cóż to znaczy? Zdolność kredytowa to nic innego jak ocena banku naszych możliwości do regularnej obsługi wnioskowanego kredytu. Od sprawdzenia zdolności kredytowej zaczynamy każdy nasz pomysł na zakup mieszkania, budowę domu czy inną inwestycję. Od czego zależy? Jak ją sprawdzić? Czy można ją poprawić? Poniżej odpowiedzi na te pytania.

zdolność kredytowa na telefon Read More

Kredyt na budowę domu na działce rolnej

By | doradztwo kredytowe | 8 komentarzy

Budowa na działce rolnej to powszechnie stosowana i częsta praktyka. Przed wejściem w życie 01.05.2016 roku ustawy o obrocie gruntami rolnymi banki bez ograniczeń  stawiały do dyspozycji klientom kredyt na budowę domu na takim gruncie. Co się zatem zmieniło i dlaczego naraz wszystkie bez wyjątku banki wstrzymały wydawanie decyzji/podpisanie umów/uruchomienie kredytu dla tego typu przedsięwzięć.budowa na działce rolnej

Read More

Jakie błędy w zarządzaniu finansami domowymi popełniamy najczęściej?

By | aktualności | No Comments

Czy można się nauczyć zarządzania domowymi finansami?

W teorii zarządzanie domowymi finansami wydaje się banalnie proste i tak naprawdę, to każdy może w tym zakresie osiągnąć sukces. W praktyce jednak nie jest to już takie łatwe, a nasze przyzwyczajenia mogą skutecznie utrudniać zapanowanie nad domowymi wydatkami. Jakie błędy popełniamy najczęściej, czego powinniśmy się wystrzegać, aby skutecznie zarządzać osobistymi finansami?

Jeśli nasze finanse zaczynają kuleć mamy dwie metody, aby je wyprostować: wzrost dochodów lub ograniczanie wydatków. Niektórzy w takim momencie sięgają po kredyt, ale to tylko pogarsza całą sytuację. Sugeruję przyjrzenie się dokładniej możliwościom ograniczenia kosztów.

Zarządzanie finansami

Read More

Czy istnieje uczciwy doradca kredytowy?

By | doradztwo kredytowe | 3 komentarze

Jest wiele obiegowych opinii, co do uczciwości doradców kredytowych, że kierują się wyłącznie swoimi prowizjami, dlatego podjąłem temat. W szczególności do napisania tekstu zainspirował mnie mail od klientki.

Pisze tak:

„W załączniku przesyłam umowę kredytową, którą dostaliśmy z mężem do zapoznania się i mamy umówić się na termin jej podpisania. W załączniku znajduje się także symulacja, którą doradca z banku przedstawił nam jeszcze na początku rozmów w sprawie naszego kredytu. Umowa kredytowa została jednak stworzona nie dla tych proponowanych warunków kredytowych, w których marża wynosiła 1,55% a zawiera marżę 1,8%. Zapytałam doradcy z banku dlaczego tak się stało i otrzymałam odpowiedz cyt: „Uprzejmie informuję, że różnica w marży Państwa kredytu jest spowodowana tym, że w symulacji wpisałam wyższą kwotę wartości nieruchomości. Oszacowana przez analityka wartość nieruchomości wynosi 303.000,00zł, dlatego marża wyniosła 1,8p.p.„. Co możemy z tym zrobić?

Czy istnieje uczciwy doradca kredytowy? Read More

Zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych 2015

By | mdm, mieszkanie dla młodych | No Comments
Sejm uchwalił nowelizację, Senat przyjął bez poprawek a teraz jeszcze tylko podpis Prezydenta i ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Na początku Sierpnia 2015 wejdzie w życie nowelizacja programu Mieszkanie dla Młodych.

Poniżej przedstawię planowane zmiany programu MdM, o którym pisałem w artykule: Jakie są warunki programu Mieszkanie dla Młodych. Jakie to będą zmiany? Czy zwiększy się dostępność programu?

Warunki programu Mieszkanie dla Młodych Read More

Jak przebiega proces udzielenia kredytu hipotecznego?

By | aktualności, doradztwo kredytowe | No Comments
Dość często zdarza mi się spotkać osoby, które po pierwszej wizycie w banku lub u doradcy kredytowego już są w pełni przekonane, że właśnie dostali kredyt hipoteczny. Niestety, procedura uzyskania kredytu jest dość skomplikowana i długotrwała, a sama oferta, to dopiero wizja udzielenia kredytu – ostateczną decyzję zawsze podejmuje bank. A jak to wygląda od zaplecza, co robi doradca i bank z naszym wnioskiem kredytowym? Zobacz proces udzielenia kredytu hipotecznego.

proces udzielenia kredytu krok po kroku

Read More

Kredyt hipoteczny krok po kroku

By | kredyty hipoteczne | No Comments
Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, w którym zabezpieczeniem jest hipoteka w Księdze Wieczystej nieruchomości. Jak w każdym kredycie istnieją specyficzne elementy na które trzeba zwrócić szczególną uwagę, gdyż inaczej możemy ponosić konsekwencje przez długie lata.

Zaciągając kredyt hipoteczny wiążemy się z bankiem na kilkanaście lat, z wszystkimi jego dobrymi oraz też i tymi gorszymi stronami. Dlatego tak bardzo ważne jest dokładne porównanie dostępnych ofert wszystkich banków oraz sprawdzenie sumy wszelkich kosztów jakie będziemy ponosić.

Jak wygląda proces ubiegania się o kredyt po kolei?

Proces kredytowy rozpoczyna się od określenia celu, czyli na co chcesz przeznaczyć środki: zakup mieszkania, domu, działki, remont, gotówka, spłata kredytów…

Kredyt hipoteczny krok po kroku Read More