Kredyt na budowę domu

Kredyt na budowę domu lub inaczej kredyt budowlano-hipoteczny składa się z dwóch etapów: budowlanego, kiedy inwestor realizuje swoje przedsięwzięcie, oraz hipotecznego po jego zakończeniu. Jest kilka elementów, którymi różnią się oferty kredytów w poszczególnych bankach poza kosztami kredytu: jakiej wysokości transze, sposób ich rozliczenia. Warto na te elementy zwrócić uwagę, aby nie zaskoczyć się w trakcie budowy.

kredyt n abudowę domu

Kredytowanie zakupu działki i budowy domu

Większość banków podzieli taki kredyt na dwa etapy: najpierw skredytuje zakup działki jednym kredytem a po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę może udzielić drugiego kredytu na samą budowę. Ważne! Nie wszystkie banki chcą wpisać drugą hipotekę w Księdze Wieczystej, nawet po sobie!

Zaczynając inwestycję warto mieć pewność, że mamy finansowanie na całą inwestycję – nie tylko na zakup działki. Z tego dość racjonalnego powodu dobrą ofertę mają 4 banki, które sfinansują zakup działki i budowę domu jednym kredytem. Co prawda dalej podzielą go na dwie części: w pierwszej kolejności sfinansują transakcję zakupu działki, a po dostarczeniu prawomocnego pozwolenia na budowę sfinansują samą budowę.

To rozwiązanie ma również taką zaletę, że ogranicza papierologię (zamiast dwóch wniosków kredytowych jest tylko jeden) oraz najważniejsze: przystępując do transakcji mamy zagwarantowane finansowanie całości inwestycji. Bo co może się stać, jeśli po zakupie działki bank zmieni np. zasady oceny zdolności kredytowej i nie udzieli kredytu na budowę?

Minimalna cena budowy

To dość ważny element wyboru oferty bankowej. Poszczególne banki ustaliły sobie, że nie można wybudować domu za mniej niż… za metr powierzchni użytkowej domu. Oznacza to, że jeśli planujesz wybudowanie domu 125 m2, to potrzebujesz minimum 250.00 lub nawet 425.000. Zawsze jest taka możliwość, że można zrezygnować z ostatniej transzy…

Na ile transz bank podzieli kredyt na budowę?

To jest różnie. W ING dostaniemy w dwóch transzach: 40% i po rozliczeniu pozostałą kwotę.  A tak naprawdę to kredytobiorca sugeruje wielkość transz i odległość czasową pomiędzy nimi odpowiednio przygotowując harmonogram budowy. Ostatecznie jednak to bank podejmuje decyzję.

Dość ciekawym przypadkiem jest budowa domu z gotowych elementów. Dom przyjeżdża na ciężarówkach z fabryki w gotowych częściach i jest montowany przez 3-4 dni. W jednym z takich przypadków Bank wypłacił kredyt 450.000 jedną transzą.

Jak są rozliczane transze kredytu?

To dość istotne pytanie jak to się dzieje z wypłatą kolejnych transz. Generalna zasada mówi, że bank wypłaca transzę na sprecyzowane w kosztorysie prace.

Czy bank zaakceptuje sytuację, gdy zamiast postawić ściany działowe zdecydowaliśmy się kupić promocyjnej cenie okna? Jakie są opłaty za kontrolę inwestycji przed wypłatą kolejnej transzy? Czy bank wymaga rozliczenia prac za pomocą faktur? Te pytania, jeśli są ważne dla kredytobiorcy, wymagają szczegółowych odpowiedzi i są podstawą do wyboru odpowiedniej oferty kredytowej.

Czy muszę być właścicielem działki, na której będzie budowa?

Odpowiedź brzmi: tak. Nie możemy budować swojego domu na nie swojej działce. Jeśli chcemy budować dom finansowany kredytem bankowym, jednoznacznie musimy być właścicielem lub współwłaścicielem działki.

Czy muszę mieć pozwolenie na budowę?

Proceduralnie  banki wymagają prawomocnego pozwolenia na budowę. Prawomocne pozwolenie na budowę oznacza, że po wydaniu pozwolenia i upływie 14 dniowego terminu na ewentualne odwołanie, musimy pójść do urzędu wydającego pozwolenie, aby uzyskać pieczątkę: „Pozwolenie stało się prawomocne dnia…”. Nowe prawo budowlane przewiduje zgłoszenie budowy. Odpowiedni urząd ma 30 dni na ewentualną odmowę, jeśli są ku temu przesłanki.

Jak banki oceniają zdolność kredytową?

Na ocenę naszej zdolności kredytowej  niewątpliwie mają wpływ nasze dochody i istniejące zobowiązania. Jeśli starasz się o kredyt na budowę, a masz już inny kredyt, np. na zakup działki, bank uwzględni wysokość raty tego kredytu odejmując ratę od dochodu.

Oprocentowanie kredytu na budowę domu i na zakup np. mieszkania nie jest takie samo. Oczywiście są różnice w oprocentowaniu i całkowitych kosztach kredytu pomiędzy ofertami różnych banków.

Czy mogę korzystać z wielu firm budowlanych?

Takie pytanie padło kiedyś z ust klienta. Ty, jako inwestor, dostajesz środki na inwestycję. I to Ty decydujesz kto i co będzie wykonywał. I to Ty dostajesz pieniądze na konto i płacisz wykonawcom. Bank nie płaci Twoim wykonawcom i za Twoje zakupy i usługi.

Potrzebujesz pomocy w uzyskaniu najlepszego kredytu na budowę? Zadzwoń.

Piotr Wróbel

doradca kredytowy Warszawa

Piotr Wróbel

About Piotr Wróbel

Finanse to mój zawód ale i hobby. Lubię pomagać klientom rozwiązywać problemy i znajdować najlepsze rozwiązania. Setki załatwionych spraw i setki zadowolonych klientów daje powód do dumy. W nierównej walce z bankami warto mieć po swojej stronie osobę z doświadczeniem.

2 komentarze

  • Konrad Madej napisał(a):

    Witam,
    mam wykonawcę budowy domu odpowiedzialnego za wszystkie etapy. Jak to jest z płatnościami dla niego: bank mu wypłaca kasę, czy ja?

    • Piotr Wróbel napisał(a):

      Witam,
      to dość częste pytanie. Dla banku to Pan jest inwestorem i to Pan dostaje kolejne transze kredytu. Sam ma Pan możliwość wpływu na jakość i postęp robót budowlanych i sam Pan decyduje, czy wypłaca kolejne środki dla wykonawcy czy nie. Czyli bank na Pana konto a Pan na konto wykonawcy.

Leave a Reply