Wielu z nas ma wątpliwości: czy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z wpisaną hipoteką jest możliwy? Otóż nieruchomości sprzedawane zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym mogą mieć w księdze wieczystej wpisaną hipotekę jako zabezpieczenie kredytu. Nie jest to przeszkoda w sprzedaży nieruchomości. Jedynymi wyjątkami są hipoteki przymusowe(na rzecz ZUS I US) lub na rzecz osób fizycznych. Na czym polegają szczegóły takiej transakcji?
Zakup nieruchomości z hipoteką
Mimo powszechnego przekonania zakup nieruchomości z hipoteką w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości nie jest niczym groźnym. Dotyczy to oczywiście hipotek na rzecz banków. Z hipotekami przymusowymi i na rzecz osób prywatnych banki na dziś sobie niestety nie radzą. Zarówno sprzedający indywidualni jak i deweloperzy mogą mieć kredyty bankowe zabezpieczone na sprzedawanych nieruchomościach. Podstawową zasadą jest, że hipoteka przy transakcji musi zostać usunięta. Istnieją znaczne różnice w „deaktywacji” hipoteki przy transakcjach na rynku wtórnym i rynku pierwotnym. Oto one.
Zakup nieruchomości z hipoteką na rynku wtórnym
Przy przeniesieniu własności notariusz musi pozostawić stan nieruchomości bez wad prawnych. Stąd też w akcie notarialnym pojawia się zapis o wypłacie części ceny na poczet spłaty kredytu, który jest wpisany w hipotece, dopiero resztę ceny dostaje sprzedający. Aby taki zapis umieścić notariusz potrzebuje informację o tym ile jeszcze pozostało kredytu do spłaty, na jaki rachunek wpłacić tą kwotę i że bank wierzyciel zwolni hipotekę po wpłacie całkowitej kwoty zadłużenia. Te informacje są zawarte w dokumencie zwanym opinia bankowa. Banki wymagają tego dokumentu przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości z hipoteką i na to trzeba zwrócić uwagę.
Zakup nieruchomości z hipoteką na rynku pierwotnym
Taka sytuacja ma miejsce, kiedy deweloper posiłkował się kredytem i jest wpisana hipoteka w księdze wieczystej całej inwestycji. Tutaj, na etapie składania wniosku o kredyt hipoteczny, należy dołączyć do dokumentacji kredytowej oświadczenie banku wierzyciela(wpisanego do KW) o bezciężarowym wyodrębnieniu lokalu. Oznacza to ni mniej ni więcej, że w momencie przeniesienia własności na kupującego nieruchomość, z głównej księgi wieczystej całej inwestycji wydzielona zostaje nowa księga wieczysta dla kupowanego lokalu, już bez hipoteki dewelopera i w niej wpisywana jest hipoteka.
Kiedy jest wykreślana hipoteka?
Po notarialnym przeniesieniu własności nieruchomości zostaje złożony wniosek(w akcie notarialnym lub samodzielnie) o wpis hipoteki do księgi wieczystej, więc po jej wpisaniu jest dwie hipoteki: stara i nowa. Po rozliczeniu swojego kredytu sprzedający musi dostarczyć nowemu właścicielowi zgodę na wykreślenie starej hipoteki. Wtedy kupujący składa wniosek w sądzie o jej wykreślenie, zaś nowa automatycznie przesuwa się na miejsce pierwsze.
W 2011 r. zmieniono przepisy dotyczące ksiąg wieczystych. Zmiana w głównej mierze dotyczy zastąpienia dotychczasowych dwóch hipotek: hipoteki zwykłej i kaucyjnej jedną hipoteką oraz wprowadzone zostało prawo o możliwości rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
W praktyce nowe zasady mówią, że hipoteka nowego banku (nabywcy) nie zostanie automatycznie przeniesiona na pierwsze miejsce. Po wykreśleniu „starej” hipoteki powstaje opróżnione miejsce hipoteczne. Jest to dla banku finansującego daną nieruchomość sytuacją niezbyt wygodną, ze względu na możliwość podstawienia w to miejsce innej wierzytelności. Banki radzą sobie z tym problemem na dwa sposoby. Pierwszy to wymóg dodatkowego wpisu roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione pierwsze miejsce. Drugi zabezpieczanie oświadczeniem kredytobiorcy zawartym w umowie kredytowej, że kredytobiorca zobowiązuje się nie wpisywać innych podmiotów na opróżnione miejsce.
Podsumowanie
Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości dobrze jest dokładnie sprawdzić księgę wieczystą, szczególne działy III i IV. Warto też upewnić się u doradcy kredytowego, jakie dodatkowe czynności będziemy musieli wykonać, aby przeprowadzić całą transakcję zgodnie z obowiązującym prawem, a także z wymaganiami wybranego przez nas banku.
Arkadiusz Kaniuk
