Realizując pomysł na kredyt hipoteczny lub jakikolwiek inny, już na wstępie pojawia się fundamentalne pytanie: czy ja mam zdolność kredytową. Cóż to znaczy? Zdolność kredytowa to nic innego jak ocena banku naszych możliwości do regularnej obsługi wnioskowanego kredytu. Od sprawdzenia zdolności kredytowej zaczynamy każdy nasz pomysł na zakup mieszkania, budowę domu czy inną inwestycję. Od czego zależy? Jak ją sprawdzić? Czy można ją poprawić? Poniżej odpowiedzi na te pytania.
Zdolność kredytowa wynika bezpośrednio z rodzaju i poziomu naszych zarobków. W ogromnym przybliżeniu jest to bilans naszych dochodów netto i wszelkiego rodzaju obciążeń. Jeśli od dochodów odejmiemy wszelkie nasze zobowiązania, koszty utrzymania rodziny i pozostaje jeszcze kwota, która pokrywa ratę wnioskowanego kredytu – to znaczy mamy zdolność kredytową.
Zdolność kredytowa a dochody
Istnieje wiele sposobów uzyskiwania dochodów, o czym wie każdy doradca kredytowy.. Najpopularniejszy to oczywiście umowa o pracę na czas nieokreślony. Dochodem netto dla banku jest kwota, którą pracodawca przelewa na nasz rachunek po potrąceniu składek ZUS i podatku. Banki uśredniają te dochody na przestrzeni 3, 6 lub nawet 12 miesięcy.
Inaczej ma się sprawa z umową o pracę na czas określony. Tutaj wymagania banku bywają różne, najczęściej to wymóg, aby umowa trwała od co najmniej 6 miesięcy wstecz i 12 miesięcy naprzód. Niektóre banki wymagają oświadczenia pracodawcy o potencjalnej możliwości kontynuowania zatrudnienia, tzw. promesy.
Zdolność z działalności gospodarczej
Działalność gospodarcza (szczegóły w art. Jak banki obliczają zdolność z działalności gospodarczej), jest oceniania przez banki przez pryzmat metody rozliczania jej z Urzędem Skarbowym. Wynik netto DG rozliczanej na zasadach ogólnych oblicza się na przestrzeni co najmniej 12 miesięcy odliczając od wyniku dochodu składki na ubezpieczenie zdrowotne oraz należny podatek, oczywiście dzieląc wynik przez ilość miesięcy.
Jeszcze inaczej ma się sprawa przy rozliczaniu DG podatkiem zryczałtowanym. Tutaj banki biorą jedynie część ewidencjowanego przychodu w zależności od rodzaju(dziedziny) prowadzonej działalności. Przy DG rozliczającej się w formie karty podatkowej bank bierze jako dochód netto wielokrotność wysokości karty, np. x9.
Pozostałe sposoby uzyskiwania dochodów to: praca o dzieło lub na umowę zlecenie, diety kierowców, praca za granicą, kontrakty menadżerskie, kontrakty marynarskie, alimenty, dochody z programu 500+, emerytura/renta i wiele wiele innych.
Każdy bank ocenia wszystkie te metody zarobkowania w inny sposób i za każdym razem trzeba to skonfrontować z indywidualnymi procedurami bankowymi.
W jaki sposób na zdolność kredytową wpływają koszty?
Są dwa rodzaje kosztów: nasze zobowiązania wobec banków, np. raty kredytów czy karty kredytowe oraz koszty utrzymania. Na koszty utrzymania mają wpływ ilość osób w rodzinie oraz miejscowość zamieszkania. Zrozumiałym jest, że koszty utrzymania osoby w stolicy są inne niż gdzieś na wsi.
Kalkulator zdolności kredytowej
W internecie jest pełno kalkulatorów do obliczania zdolności kredytowej. Określają zazwyczaj orientacyjny poziom naszych możliwości kredytowych a nie szczegółową zdolność w konkretnym banku. Nie podejmowałbym decyzji lub wstępnych zobowiązań na podstawie takiego badania, ponieważ czasem na akceptację dochodu ma wpływ jakiś drobny szczegół, typu weryfikacja dochodów do zeszłego roku. Nie ważne, że teraz zarabiasz 3.000 netto bank porówna twoje pobory z dochodami z zeszłego roku i przyjmie mniejsze. Albo nie skredytuje takiego rodzaju nieruchomości, jaką zamierzasz kupić.
Każdy bank posiada własny kalkulator zdolności kredytowej, w którym zaszyte są odpowiednie wskaźniki. Niektóre banki mają kalkulatory systemowe i nie da się bez dostępu inaczej ocenić zdolności kredytowej.
Przykład: Dla dwuosobowej rodziny zarabiającej netto na umowach o pracę 5.000 złotych mieszkającej w 50 metrowym mieszkaniu własnościowym(nie spółdzielczym własnościowym!) w Szczecinie, przy minimalnym wkładzie własnym 10% i kredycie na 30 lat, bez żadnych dodatkowych obciążeń kredytowych zdolność kredytowa ma rozpiętość od 346.000(mBank hipoteczny) do 501.000 złotych(Alior).
Jak poprawić zdolność kredytową?
Możemy się poruszać w dwóch zasadniczych płaszczyznach: podniesieniu dochodów i obniżeniu kosztów. Podwyżka, dodatkowy etat, zamknięcie niepotrzebnych kart kredytowych, spłata resztek kredytów to metody na poprawę zdolności – to temat do indywidualnej sytuacji.
Jak widać jest wiele czynników wpływających na ocenę naszej zdolności kredytowej. Chcąc uniknąć potencjalnej utraty zaliczki/zadatku powinniśmy mieć pewność, że banki uznają naszą zdolność kredytową jako wystarczającą. Dlatego warto skorzystać w tym zakresie z konsultacji z dobrym doradcą kredytowym.
