Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego

Po ostatnim wpisie Kredyt na budowę domu otrzymałem kilka sugestii, aby opisać temat kredytu na mieszkanie z rynku wtórnego. Podjąłem wyzwanie.

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego to rodzaj kredytu hipotecznego, którego celem jest nabycie używanego mieszkania, które może być przeznaczone na zaspokojenie własnych potrzeb lub na wynajem. Na co warto zwrócić uwagę?

Mieszkanie na rynku wtórnym

Kupno mieszkania na rynku wtórnym jest dość częstym celem kredytu hipotecznego. Znajdujemy używane mieszkanie, a jeśli jest dla nas atrakcyjne decydujemy się na jego zakup. Na co zwrócić uwagę i jakich szczegółów dopilnować?

Kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego

Czy mieszkanie ma założoną Księgę Wieczystą?

Dość istotna kwestia. Jeśli mieszkanie nie ma założonej Księgi Wieczystej to znaczy, że na pewno nie ma w niej żadnych niepokojących wpisów. Warto wtedy poprosić o podstawę nabycia mieszkania. Mogło być np. przekazane aktem darowizny, a nie był zapłacony podatek od tejże darowizny. Bank to na pewno sprawdzi.

Jeśli mieszkanie ma urządzoną Księgę Wieczystą to warto ją przejrzeć, szczególnie dział III, gdzie wpisane są roszczenia, np. służebność dożywotnia dla babci. Jeśli jest wpisane roszczenie, a jest już nieaktualne, bo babcia odeszła z tego świata, potrzebny będzie dokument potwierdzający ten fakt. Może się zdarzyć, że żyjąca jeszcze babcia zrzeknie się tego roszczenia, wtedy bank zaakceptuje nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu.

Równie ważny w Księdze Wieczystej jest dział IV, gdzie wpisywane są hipoteki. Jeśli jest wpisana hipoteka na rzecz banku, który udzielił kredytu pod zastaw nieruchomości sprawa jest dość prosta – potrzebna będzie opinia bankowa zawierająca informacje o stanie zadłużenia z tytułu udzielenia kredytu, numerze rachunku do jego spłaty i oświadczenie banku, że zwolni hipotekę po wpłaceniu wymienionej należności. Gorzej, jeśli jest to hipoteka na rzecz osoby prywatnej. Wtedy wcześniej trzeba uregulować należność i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki. A co jeśli hipoteka (miałem taki przypadek) dotyczy długu o wartości  3USD z 1934 roku na rzecz Icka Shwartsa, który dawno nie żyje, jak również nie żyje osoba, która ten dług zaciągnęła?  Jednym ze sposobów jest depozyt sądowy, gdzie deponuje się wartość hipoteki, zaś sąd wyraża zgodę na jej wykreślenie.

Kredyt na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (SWPDL)

W ostatnich czasach mocno poszukiwane przez przybyszów z np. Ukrainy, którzy z kartą pobytu tylko takie mieszkanie mogą kupić. Tu jako trzecia strona pojawia się Spółdzielnia Mieszkaniowa działająca według prawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Znowu mamy dwie możliwe sytuacje: jest założona Księga Wieczysta lub nie. Jeśli jest sprawa jest analogiczna – dodatkowym dokumentem potrzebnym do kredytowania zakupu będzie zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości z opłatami, gdyż opłaty są przypisanie do prawa własności a nie do właściciela. Inaczej mówiąc moglibyśmy kupić prawo własności z długiem.

Jeśli SWPDL nie ma założonej Księgi Wieczystej, to potrzebne jest dodatkowe pismo ze Spółdzielni Mieszkaniowej mówiące o tym komu przysługuje prawo do lokalu, że lokal nie ma założonej Księgi Wieczystej i że nie ma przeciwwskazań do jej założenia.

Jednym z warunków zaakceptowania nieruchomości jako zabezpieczenia jest uregulowany stan gruntów, czyli że mieszkanie ma określony udział w gruncie, na którym stoi blok. Jeśli ta sytuacja nie jest uregulowana to praktycznie nie ma  możliwości skredytowania takiego mieszkania.

Kredyt na mieszkanie z hipoteką

Częstym pytaniem klientów: czy można kupić/sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? Odpowiedź jest oczywista: tak, jak najbardziej. Istnienie hipoteki w Księdze Wieczystej kupowanego mieszkania nie wyklucza jego z obrotu. Wprowadza jednak dodatkowe dokumenty w postaci opinii bankowej oraz determinuje sposób wypłaty kredytu.

Opinia bankowa to nic innego jak oświadczenie banku wierzyciela(banku, na rzecz którego wpisana jest hipoteka) o wysokości aktualnego zadłużenia, numerze rachunku do jego spłaty oraz zezwolenie na wykreślenie hipoteki po spłaceniu całkowitego zadłużenia.

Co do sposobu zapłaty za mieszkanie z hipoteką zasada jest następująca: najpierw trzeba zaspokoić bank (wierzyciela hipotecznego) w celu całkowitej spłaty zadłużenia z tytułu hipoteki, dopiero pozostałą część na rzecz sprzedającego.

Jeśli coś pominąłem lub coś wymaga doprecyzowania proszę o info w komentarzach

Arkadiusz Kaniuk

doradca kredytowy Warszawa

Arek Kaniuk

About Arek Kaniuk

W branży finansowej działam aktywnie od lutego 2007 roku. Przez 6 i pół roku kierowałem oddziałem największej ogólnopolskiej firmy doradztwa finansowego. Od września 2013 roku pracuję jako doradca niezależny. Jestem właścicielem marki www.kredytmaster.pl - ogólnopolskiej sieci niezależnych doradców kredytowych, dlatego możesz liczyć na moją pomoc w każdym miejscu w Polsce. Zapraszam do współpracy.

Leave a Reply